房地产企业取得土地出让金返

 　　昆山会计培训学校小编告诉你在城市建设中，地方政府出于招商引资、建设回迁房和基础设施等原因，对收取的土地出让金实行一定比例或额度返还，房地产企业取得返还款应如何处理?这直接关系到所得税的计税基础、土地增值税扣除项目金额和营业税的计算，下面通过一则案例进行分析。

　　案例：某房地产开发公司(以下简称A公司)作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元(含资金占用费2000万元);公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整;财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失;回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司对取得的返还款应如何处理?是冲成本?还是计收入?征纳双方出现了两种不同的观点。

　　法理分析

　　要处理好上述问题，昆山会计培训学校小编认为，在遵循税收法定主义原则下，应具体问题具体分析。首先，我们先了解土地出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)第二十一条规定，供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(令第590号)规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。关于土地出让收入范围，《办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出。

　　昆山会计培训学校小编从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。

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